필리핀에서 임대하기: 임대차 계약, 보증금, 임대료 인상, 퇴거

예상 비용

Rent Control Act가 적용되는 월 ₱10,000 이하 주택: 선납 임대료 최대 1개월, 보증금 최대 2개월. 계약 공증: 공증인이 정한 수수료.

처리 기간

서명은 당일 가능. 돈을 내기 전에 집을 꼼꼼히 확인하세요

• 적용 대상 주택의 경우 임대인은 선납 1개월과 보증금 2개월을 넘게 요구할 수 없으며, 초과분은 낼 의무가 없습니다.
• 적용 대상 주택의 보증금은 은행에 예치해야 하고, 이자는 계약 종료 시 세입자에게 돌아갑니다.
• 전대, 임차권 양도, 하숙인 들이기에는 소유자의 서면 동의가 필요합니다.

오해: 외국인은 1년 치 임대료를 미리 내야 합니다. 사실: Rent Control Act 적용 주택은 선납 1개월과 보증금 2개월이 한도이며, 그 이상은 계약에 따라 다릅니다.

예상 비용

상업용 임대차에는 보증금이나 선납금의 법정 상한이 없고 협상으로 정합니다. 공증과 계약 인지세가 붙습니다.

처리 기간

협상과 계약서가 필요한 영업 허가에 드는 시간을 예상하세요

• Rent Control Act는 적용되지 않으며, 임대료, 인상, 보증금, 위약금은 계약을 따릅니다.
• 사업의 mayor's permit에는 해당 공간에 대한 유효한 임대차 계약이 필요합니다.
• Registry of Deeds에 등기하지 않은 임대차는 부동산 매수인에게 대항하지 못할 수 있습니다.

오해: 임대료 통제가 제 가게를 보호합니다. 사실: 법정 기준 이하의 주거용 주택만 적용됩니다.

예상 비용

공증, 인지세, 권리증 기재를 위한 Registry of Deeds 수수료. 금액은 임대료와 기간에 따라 다릅니다.

처리 기간

권리증 기재: Registry of Deeds에서 몇 주

• 외국인은 사유지를 최대 25년 임차할 수 있고, 한 번 25년 더 갱신할 수 있습니다.
• 최대 99년의 임차는 투자 관련 법에 따라 등록된 투자자에게만 허용됩니다.
• 매수인이나 상속인이 지키도록 임대차를 토지 권리증에 기재하세요.

오해: 장기 임차는 토지를 소유하는 것과 같습니다. 사실: 사용권을 줄 뿐 소유권이 아니며, 법정 최장 기간을 지켜야 합니다.

예상 비용

바랑가이 조정: 최소 비용. ₱1,000,000 이하 소액 사건(small claims): 접수 수수료만 들고 변호사가 필요 없습니다.

처리 기간

바랑가이: 약 2~4주, 소액 사건: 보통 한 번의 심리 후 결정

• 임대인은 미납 임대료, 미납 공과금, 통상적 마모를 넘는 파손에 대해서만 보증금을 공제할 수 있습니다.
• 양 당사자가 같은 시나 군에 살면 보통 소송 전에 바랑가이 조정을 거칩니다.
• 소액 사건에서는 변호사가 당사자를 대리하지 않으며, 본인이 직접 증거를 제출합니다.

오해: 외국인은 변호사 없이 필리핀에서 소송할 수 없습니다. 사실: 소액 사건은 외국인을 포함해 변호사 없는 당사자를 위해 만들어졌습니다.

예상 비용

2026년에는 같은 세입자에 대해 최대 1% 인상 (예: 임대료 ₱10,000이면 ₱100). 위반 시 ₱25,000~₱50,000 벌금 및/또는 징역.

처리 기간

상한은 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지 적용

• 상한은 계속 거주하는 같은 세입자를 보호하며, 집이 비면 임대인은 다음 세입자에게 새 임대료를 정할 수 있습니다.
• 하숙집, 기숙사, 침상은 2026년에 한 번만 임대료를 조정할 수 있습니다.
• 상한을 넘는 인상분은 낼 의무가 없고, 이를 거부했다고 임대인이 퇴거시킬 수 없습니다.

오해: 갱신할 때 집주인은 마음대로 임대료를 올릴 수 있습니다. 사실: 적용 대상 주택의 같은 세입자에게는 연간 상한이 적용됩니다.

예상 비용

법정 상한 없음: 금액은 계약 조항이나 새 합의를 따릅니다.

처리 기간

보통 갱신 시 또는 계약에 정한 날짜

• 계약 기간 중에는 계약이 허용하는 범위에서만 임대료가 바뀔 수 있습니다.
• 기간이 끝나면 임대인은 새 임대료를 제안할 수 있고, 본인은 받아들이거나 나갈 수 있습니다.
• 임대인의 동의 아래 만료 후 15일 넘게 머물면 기존 조건으로 월 단위의 묵시적 임대차가 생깁니다.

오해: 임대료 통제는 모든 임대에 적용됩니다. 사실: 매년 정해지는 기준 이하의 주거용 주택에만 적용됩니다.

예상 비용

police blotter나 바랑가이 신청은 무료이며, 소송을 하면 변호사 비용이 듭니다.

처리 기간

당일에 조치: 기록하고, 신고하고, 바랑가이의 개입을 요청

• 임대인은 자물쇠를 바꾸거나, 수도·전기를 끊거나, 짐을 빼서 쫓아낼 수 없으며, 퇴거는 법원만 명할 수 있습니다.
• 임대료가 밀려 있어도 마찬가지이며, 임대인의 구제 수단은 명도 소송입니다.
• 폭력이나 기물 파손으로 대응하면 사건이 불리해질 수 있습니다.

오해: 임대료가 늦으면 집주인이 직접 저를 내보낼 수 있습니다. 사실: 바랑가이와 법원을 거쳐야 하며, 자력 퇴거는 불법입니다.

예상 비용

변호사 비용. 항소 중 집행을 멈추려면 supersedeas bond와 매월 임대료 공탁이 필요합니다.

처리 기간

약식 절차: 송달 후 짧은 기간 안에 답변해야 하며, 판결은 빨리 집행됨

• 명도 사건은 약식 절차를 따르므로 답변 기한을 놓치면 불리한 판결이 나올 수 있습니다.
• 적용 대상 주택은 3개월 연체, 무단 전대, 계약 종료, 3개월 전 통지를 한 소유자의 정당한 필요 같은 법정 사유로만 퇴거시킬 수 있습니다.
• 보증금(bond)을 내고 매월 임대료를 법원에 계속 내지 않으면 항소해도 퇴거가 멈추지 않습니다.

오해: 조금이라도 내고 있으면 쫓겨나지 않습니다. 사실: 일부 지급으로는 연체나 계약 만료를 이유로 한 소송을 막을 수 없습니다.

예상 비용

자체 비용은 없으며, 새 소유자가 소송하면 변호사 비용이 듭니다.

처리 기간

새 소유자의 정보를 요청하고 올바른 사람에게 임대료를 계속 내세요

• Rent Control Act가 적용되는 주택이라면 매각은 퇴거 사유가 아닙니다.
• 그 밖의 경우 매수인은 Registry of Deeds에 등기되었거나 알고 있던 임대차를 지켜야 하며, 그렇지 않으면 종료할 수 있지만 이전 소유자가 손해배상을 해야 할 수 있습니다.
• 새 소유자가 누구인지 공식적으로 통지받기 전까지는 영수증을 받고 임대료를 내세요.

오해: 매각되면 임대차는 자동으로 끝납니다. 사실: 적용 대상 주택이거나, 임대차가 등기되었거나 매수인이 알았다면 그렇지 않습니다.

예상 비용

수리 비용. 긴급 수리는 돌려받을 수 있도록 영수증을 보관하세요.

처리 기간

임대인에게 서면으로 합리적인 기한을 주세요

• 임대인은 집을 사용할 수 있는 상태로 유지하는 데 필요한 수리를 해야 하며, 사소한 관리는 계약상 세입자 몫인 경우가 많습니다.
• 임대인이 필요한 수리를 하지 않으면 세입자는 임대료 지급을 중단할 수 있지만, 명확한 서면 증거 없이는 위험합니다.
• 결함이 생기면 즉시 서면으로 알리세요. 그렇지 않으면 악화에 대한 책임을 나눠 질 수 있습니다.

오해: 계약서에 서명하면 모든 것이 세입자 문제입니다. 사실: 필요한 수리는 Civil Code상 임대인의 의무입니다.

예상 비용

1심 법원의 unlawful detainer 소송을 위한 변호사 비용과 접수 수수료. 공식 총액은 없습니다.

처리 기간

약식 절차: 집행까지 포함해 보통 몇 달

• 먼저 지급과 퇴거를 요구하는 서면 최고장을 보내야 하며, 마지막 최고 후 1년 안에 소송을 제기해야 합니다.
• 적용 대상 주택에는 3개월 연체나 계약 만료 같은 법정 사유만 적용됩니다.
• 직접 자물쇠를 바꾸거나 수도·전기를 끊으면 형사·민사 책임을 질 수 있습니다.

오해: 소유자니까 원할 때 언제든 집을 되찾을 수 있습니다. 사실: 합의나 법원 명령으로만 가능합니다.

예상 비용

기록이 있는 미납 임대료, 미납 공과금, 통상적 마모를 넘는 수리비만 공제할 수 있습니다.

처리 기간

계약에 정한 기간 안에 항목별 내역과 함께 잔액 반환

• 세입자는 통상적 마모나 자신이 일으키지 않은 훼손에 책임이 없습니다.
• 적용 대상 주택의 보증금은 은행에 예치되었어야 하며, 그 이자는 세입자의 것입니다.
• 설명 없는 공제는 소액 사건으로 다툴 수 있습니다.

오해: 계약이 끝나면 보증금은 제 것입니다. 사실: 정당한 공제를 뺀 나머지는 세입자의 것입니다.

예상 비용

임대료에 대한 소득세와 총수입에 따른 percentage tax 또는 부가세, 시가 요구하는 곳이라면 지방 영업 허가 수수료. BIR과 시청에 확인하세요.

처리 기간

첫 임대료 전에 BIR 등록, 입주 전에 콘도 관리 단체의 승인

• 필리핀에 있는 부동산의 임대료는 소유자가 누구든 필리핀 원천 소득입니다.
• 많은 콘도 관리 단체가 단기 임대를 제한하거나 금지하며, 그 규약은 소유자와 세입자를 구속합니다.
• 신고하지 않은 임대 소득은 가산세와 이자가 붙은 추징으로 이어질 수 있습니다.

오해: 해외 계좌로 받은 임대료는 이곳에서 과세되지 않습니다. 사실: 필리핀 부동산의 소득은 어디로 받든 필리핀에서 과세됩니다.