Acheter un bien en tant qu'étranger : ce que vous pouvez vraiment posséder

Budget estimé

Prix fixé par le promoteur (TVA éventuellement incluse). Au transfert du titre : DST 1.5% + taxe locale de mutation 0.5% (provinces) ou 0.75% (Metro Manila) + frais du Registry of Deeds, souvent à la charge de l'acheteur.

Délai

Construction souvent de 3 à 5 ans ; le titre (CCT) arrive après la remise des clés et le paiement complet

• Le promoteur doit détenir une License to Sell de la DHSUD pour ce projet avant de vendre des lots.
• La limite de 40 % de propriété étrangère s'applique à tout le projet : obtenez la confirmation écrite qu'il reste un quota étranger pour votre lot.
• Selon la Maceda Law, après au moins 2 ans d'échéances, vous avez droit au remboursement de 50 % des sommes versées si vous annulez, plus 5 % par an au-delà de 5 ans.

Mythe : Les étrangers ne peuvent rien posséder aux Philippines. Réalité : Un étranger peut posséder un lot de condo à son nom, tant que les étrangers ne détiennent pas plus de 40 % du projet.

Budget estimé

Répartition habituelle : le vendeur paie la capital gains tax de 6% ; l'acheteur paie DST 1.5% + taxe locale de mutation 0.5% (provinces) ou 0.75% (Metro Manila) + frais du Registry of Deeds. Vérifiez aussi les charges de copropriété et l'impôt foncier impayés.

Délai

Transfert du titre : en général 1 à 3 mois après la signature (BIR, trésorier municipal, Registry of Deeds)

• Le titre (Condominium Certificate of Title, CCT) sera à votre nom si le quota étranger du projet n'est pas dépassé.
• Vérifiez vous-même le titre au Registry of Deeds : une hypothèque, une opposition (adverse claim) ou un litige en cours (lis pendens) y est inscrit.
• Les taxes doivent être payées à temps : capital gains tax dans les 30 jours de la vente, documentary stamp tax avant le 5 du mois suivant.

Mythe : Le condo n'est à moi que pour 50 ans. Réalité : Un lot de condo est une pleine propriété, sans limite de durée ; les limites de durée concernent les baux de terrain.

Budget estimé

Ne payez rien tant que le quota n'est pas confirmé par écrit

Délai

Non applicable tant qu'aucune place étrangère n'est disponible

• Quand les étrangers détiennent déjà 40 % du projet, la condominium corporation ne peut pas enregistrer un nouveau propriétaire étranger.
• Une vente qui dépasserait la limite ne peut pas être enregistrée à votre nom.
• Mettre le lot au nom d'un Philippin pour contourner le quota est le même piège que pour un terrain.

Mythe : Les 40 % s'appliquent à chaque étage. Réalité : Ils s'appliquent à l'ensemble du projet : la condominium corporation les suit pour l'immeuble.

Budget estimé

Mêmes taxes que pour tout acheteur philippin : le vendeur paie la capital gains tax de 6% ; l'acheteur paie DST 1.5% + taxe locale de mutation de 0.5% à 0.75% + frais d'enregistrement

Délai

Transfert du titre : en général 1 à 3 mois après la signature

• Une fois la nationalité philippine récupérée, vous êtes Philippin pour la propriété foncière, sans limite de surface.
• Achetez en tant que Philippin : utilisez votre Identification Certificate RA 9225 ou votre passeport philippin.
• Un conjoint étranger ne peut toujours pas figurer comme copropriétaire du terrain sur le titre.

Mythe : Les anciens Philippins sont toujours limités à 1 000 m². Réalité : Cette limite vise les anciens Philippins qui n'ont pas récupéré la nationalité ; les doubles nationaux ont tous les droits.

Budget estimé

Taxes de vente habituelles (capital gains tax de 6% souvent payée par le vendeur ; DST 1.5% + taxe de mutation de 0.5% à 0.75% + enregistrement pour l'acheteur)

Délai

Transfert du titre : en général 1 à 3 mois

• Pour un logement : jusqu'à 1 000 m² de terrain urbain ou 1 hectare de terrain rural.
• Pour une activité : jusqu'à 5 000 m² de terrain urbain ou 3 hectares de terrain rural.
• Pour un couple marié, le total acheté par les deux ne peut pas dépasser la limite d'une seule personne. Récupérer la nationalité (RA 9225) supprime ces limites.

Mythe : Une fois naturalisé à l'étranger, je perds tout droit sur la terre. Réalité : Les anciens Philippins de naissance gardent un droit d'achat dans les limites de surface, ou tous les droits après la RA 9225.

Budget estimé

Frais de constitution à la SEC et de conformité annuelle, plus les taxes de vente habituelles payées par la société

Délai

Enregistrement de la société (SEC, BIR, permis locaux) : plusieurs semaines, avant l'achat

• Au moins 60 % du capital doit appartenir, réellement et avec leur propre argent, à des Philippins.
• Des actionnaires qui ne font que prêter leur nom, ou des accords parallèles donnant le contrôle à l'étranger, violent l'Anti-Dummy Law.
• Les tribunaux déclarent ces montages nuls et n'aident pas l'étranger à récupérer le terrain.

Mythe : Une société 60/40 est un moyen sûr pour un étranger de posséder une maison. Réalité : Elle n'est légale que si les actionnaires philippins sont de vrais propriétaires ; sinon c'est un montage de prête-nom.

Budget estimé

L'argent versé est en général perdu : les tribunaux refusent d'ordonner le remboursement

Délai

Non applicable : n'allez pas plus loin

• Un terrain acheté avec votre argent mais titré au nom d'un prête-nom philippin appartient, en droit, à la personne inscrite au titre.
• Les documents parallèles (prêt, hypothèque, fiducie, « MOA ») destinés à vous donner le contrôle sont nuls et inapplicables.
• L'Anti-Dummy Law punit à la fois l'étranger et le Philippin qui prête son nom.

Mythe : Avec un accord notarié, le terrain reste à moi. Réalité : L'accord est nul ; dans l'affaire Muller v. Muller, le mari étranger n'a pas pu récupérer l'argent versé.

Budget estimé

Loyer fixé avec le propriétaire ; DST sur le contrat de bail ; la maison que vous construisez est déclarée à votre nom pour l'impôt foncier

Délai

Rédaction et notarisation du bail : quelques jours à quelques semaines ; enregistrement au Registry of Deeds recommandé

• Un étranger particulier peut louer un terrain jusqu'à 25 ans, renouvelable 25 ans d'un commun accord ; un bail plus long viole la loi.
• Vous pouvez posséder la maison que vous construisez, via une tax declaration à votre nom, mais pas le terrain.
• Faites annoter le bail sur le titre du terrain, pour qu'un futur acquéreur du terrain soit tenu de le respecter.

Mythe : Depuis 2025, tout étranger peut louer un terrain pour 99 ans. Réalité : La durée de 99 ans de la RA 12252 concerne les investissements étrangers enregistrés ; une résidence privée reste soumise au PD 471 (25 + 25 ans).

Budget estimé

Loyer et montants d'investissement fixés par le projet ; les projets touristiques exigent au moins US$5,000,000, dont 70 % investis dans les 3 ans

Délai

D'abord l'enregistrement de l'investissement (ex. BOI ou autre agence de promotion des investissements), puis l'enregistrement du bail au Registry of Deeds

• Les baux de terres privées jusqu'à 99 ans au total sont possibles pour les investisseurs étrangers dont l'investissement est enregistré.
• Le terrain ne peut servir qu'à l'usage approuvé ; un usage non autorisé ou le retrait de l'investissement met fin au bail.
• Le bail doit être enregistré au Registry of Deeds et annoté sur le titre.

Mythe : 99 ans, cela veut dire que l'étranger possède le terrain. Réalité : Cela reste un bail : le terrain reste propriété philippine et le bail prend fin si l'investissement s'arrête.

Budget estimé

Taxes de vente habituelles : capital gains tax de 6% (souvent le vendeur), DST 1.5% + taxe de mutation de 0.5% à 0.75% + enregistrement (acheteur)

Délai

Transfert du titre : en général 1 à 3 mois

• Le terrain est titré au seul nom du conjoint philippin ; le nom du conjoint étranger ne peut pas figurer comme propriétaire.
• Si le mariage prend fin, les tribunaux n'ordonnent pas le remboursement de l'argent du conjoint étranger pour le terrain.
• Un lot de condo peut être titré aux deux époux, ou au conjoint étranger, dans la limite du quota de 40 %.

Mythe : Comme nous sommes mariés, la moitié du terrain est à moi. Réalité : Un étranger ne peut pas être copropriétaire d'un terrain, même avec son conjoint ; le terrain appartient au conjoint philippin.

Budget estimé

L'argent versé pour un terrain est en général perdu si la relation prend fin

Délai

Non applicable

• Un terrain titré au nom de votre partenaire appartient à votre partenaire, quelle que soit la somme que vous avez versée.
• Sans mariage, vous n'avez aucun des droits d'un conjoint ou d'un héritier.
• Les montages destinés à garder le contrôle (prêt, hypothèque, promesse de vente) sont nuls lorsqu'ils servent à contourner l'interdiction.

Mythe : Je récupérerai le terrain si nous nous séparons, puisque j'ai payé. Réalité : Les tribunaux laissent le terrain à la personne inscrite au titre et refusent d'ordonner un remboursement.

Budget estimé

Honoraires d'avocat ; en principe aucun remboursement pour le terrain

Délai

Selon la procédure judiciaire (annulation, nullité, reconnaissance d'un divorce étranger, séparation de biens)

• La Cour suprême a refusé le remboursement à des maris étrangers qui avaient payé des terrains titrés au nom de leur épouse philippine.
• Les biens meubles, les comptes bancaires et un condo peuvent entrer dans le partage, selon le régime matrimonial.
• Les droits de vos enfants sur le terrain ne sont pas affectés par votre impossibilité de le posséder.

Mythe : Je peux poursuivre pour récupérer l'argent investi dans le terrain. Réalité : La Cour suprême a jugé dans Muller (2006) et Beumer (2012) que ce remboursement n'est pas possible.

Budget estimé

Droits de succession de 6 % de l'actif net (BIR), plus frais de partage extrajudiciaire, de publication et d'enregistrement

Délai

Plusieurs mois ; la déclaration de succession est due dans l'année du décès

• La Constitution permet à un étranger d'acquérir un terrain par succession héréditaire, en tant qu'héritier légal.
• Un terrain légué à un étranger par testament, au-delà de sa part légale, n'est pas couvert par cette exception.
• La succession doit être réglée (partage extrajudiciaire ou tribunal) et les droits payés avant que le titre puisse être transféré.

Mythe : En tant qu'étranger, je perds tout au décès de mon conjoint. Réalité : En tant qu'héritier légal, vous pouvez hériter, y compris d'un terrain, par succession ab intestat.

Budget estimé

Droits de succession de 6 % de l'actif net (BIR), plus frais de partage, de publication et d'enregistrement

Délai

Plusieurs mois ; la déclaration de succession est due dans l'année du décès

• Un étranger peut acquérir un terrain en tant qu'héritier légal (succession ab intestat).
• Un lot de condo ou un bâtiment s'hérite comme tout autre bien, dans la limite du quota de 40 % du condo.
• Le transfert n'est complet qu'après le règlement de la succession, le paiement des droits et l'émission d'un nouveau titre.

Mythe : Un étranger ne peut jamais posséder de terrain, même par héritage. Réalité : La succession héréditaire est une exception constitutionnelle : un héritier légal peut hériter d'un terrain.